千亿扩张金饥渴 正荣赴港仍需时日

进入11月以来,被称为闽系“潜行者”的正荣集团在合肥、莆田、苏州等城市陆续开展品牌暨项目的联动宣传,一改以往低调的品牌形象,正在IPO路上的正荣集团需要给市场一个良好的印象。

自9月底正荣集团向港交所提交IPO申请以来已经近两个月,而国内融资环境持续收紧,登陆港交所对于正荣集团来说,是在未来扩张过程中、拓宽融资环境的必要战略性措施,纵观闽系房企中,世茂、旭辉、泰禾、融信等都已经上市,相比较而言,规模排行中等的正荣集团登陆资本市场的脚步有些滞后。

根据克而瑞数据统计,截至今年前三季度,正荣集团销售规模达到了545.8亿元,超过闽系知名房企泰禾、融信一个量级,根据当前的销售数字看,闽系房企中,正荣集团的规模在世茂、旭辉、阳光城之后,其上市后的表现值得关注。

赴港上市时间表

据了解,登陆港交所的时间往往受申请人上市事宜的复杂程度而定,一般而言,如果从向中国证监会递交申请开始计算,大概需要6个月左右的时间,首先需要从证监会获取受理通知书(小路条),之后根据《主板上市规则》第9.10A(1)条向港交所提交上市申请表格A1文件,随后取得证监会的“大路条”,最终通过港交所聆讯,就可以准备上市了。

在香港上市有几个优势,一方面再融资便利,根据港交所规定,上市6个月后,上市发行人就可以进行新股融资;二是锁定期比较短,港交所上市规则对大股东持有股份的锁定时间是6个月,之后就可以抛售,但持股量如果超过35%,则要求上市6个月后仍然维持控股定位,12个月后控股权可以变更;此外,香港没有外汇管制,资金流出入不受限制,对于内地人建立国际化运作平台更为便利。

如果正荣集团一切顺利,那么明年上半年就可以通过港交所平台进行股权融资,但仍须注意的是,届时是否会受市场认可,去年其闽系兄弟企业融信集团登陆港交所后,其香港公开发售仅获2.7%认购,其市场接受程度可见一斑。

此外,对于申请上市的企业,港交所在财务上三个主要要求:(1)过去三个财政年度至少5000万港元盈利(最近一年盈利至少2000万,以及前两年累计盈利至少3000万港元),同时上市时市值至少达到2亿港元;(2)上市时市值至少达到40亿港元且最近一个经审计财政年度的收入至少为5亿港元;(3)上市时市值至少达20亿港元,最近一个经审计财政年度的收入至少5亿港元,且前三个财政年度来自营运业务的现金流入合计至少1亿港元。

从公开的资料来看,正荣集团的财务情况基本满足上述要求,但正荣和融信的利润偏低,易居房地产执行总裁丁祖昱此前分析指出,正荣和融信的毛利率目前则在一个较低的水平,其中正荣的毛利率相比2016年中期下滑了5.85个百分点,为21%;而融信的毛利率水平则增长了0.17个百分点,为19%。“预计未来随着融资成本的不断降低,以及企业发展的不断成熟,毛利率水平有望得到进一步地提升。”丁祖昱同时表示。

此外,《华夏时报》还注意到,正荣集团今年上半年的净利润约为3.77亿元,同比下滑了33%。

规模与负债的平衡点

对很多处于快速扩张期的房企而言,要快速增加规模势必会增加负债,但从经营角度来说,高负债并不危险,危险的是周转速度。

“当房企快速增加土地储备的时候,负债率同步上升是必然的,但相应的资产也增加了,所以并不能说负债率高就很危险,关键是项目周转的情况,如果项目周转很慢,周期很长,势必会增加财务支出,这种情况如果长期存在才会危险。”某闽系房企高管对《华夏时报》记者表示。

据正荣集团公布信息显示,截至今年上半年,正荣土地储备达1120万平米,其中长三角区域为436万平米,占到总量的42%,其中拥有土储最多的城市为苏州,达到131万平米,占整个长三角的30%。此外正荣于海西区域的土储为412万平米,占到总量的39%,其中莆田的土储为118万平米,占到了整个海西区域的29%。

丁祖昱预计,按照正荣集团2017年300-500亿元的计划投资额、以及正在进行的合作以及收并购计划,预计年底正荣地产的储备货值可以达到1500-1800亿元规模。

与此同时,正荣地产的债务额度也同步上升,截至2014年、2015年、2016年及2017年上半年,正荣地产的未偿还借款总额分别为301亿元、253亿元、350亿元和364亿元。不过,正荣地产平均融资利息正在改善,目前已经由2014年的12%下降到了2017年上半年的7.3%。

正荣表示,其业务的可持续增长及成功在很大程度上取决于能否继续按商业上合理的价格在适合项目开发的有利位置收购更多土地储备,财务数据显示,正荣2014年、2015年、2016年、2017年上半年实现收益分别为30.39亿元、43.10亿元、146.03亿元和80.85亿元。

财经评论员严跃进认为,“闽系企业往往会给外界带有高杠杆拿地和经营的印象,所以很大程度上在负债等数据上应该做更全面的解释。往往负债本身也体现了企业较好的融资实力,但是在当前金融环境趋紧的情况下,负债率数据容易被认为是一种压力,相关企业的财务数据发布和披露上,应该和具体的企业经营结合,进而让投资者认可企业及其经营。”

“正荣的成长性值得关注,此类企业在当前总部搬迁以及区域市场深耕方面有较好的表现,充分体现了企业战略转型的积极性,企业未来应该在产品系的形成、融资渠道的拓展等方面继续发力,同时借力资本市场,才能实现两年中脱颖而出的目标。”严跃进最后表示。

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